Die SBB Immobilien baut in Oerlikon den Franklinturm. Dieses Projekt wird nicht nur das Quartierbild architektonisch verändern, sondern auch Oerlikon und Zürich Nord nachhaltig als Mikrokosmos prägen. Damit einher geht eine grosse Verantwortung für die Bauherren.
Die Arbeitswelten verändern sich laufend, sowohl im organisatorisch- operativen Bereich (unter anderem mit dem Trend zur New-Work-Philosophie) als auch in der Gestaltung der Arbeitsräume. In den letzten zwei Jahren hat die Covid-19-Pandemie den Veränderungsprozessen noch zusätzlichen Schub gegeben – eine Herausforderung für die mittelfristige Planung, wenn es um die Bereitstellung von Gewerbe- und Büroräumen geht. Die Veränderungsprozesse sind auch spürbar, wenn neue Bürogebäude oder Dienstleistungszentren errichtet werden. So auch jetzt in Zürich Nord / Oerlikon, wo der Franklinturm entsteht.
Die Location ist optimal gewählt, denn das Quartier entwickelt sich rasant. Das Kriterium Nummer eins für viele Unternehmen aus den meisten Branchen bezüglich des Geschäftssitzes ist und bleibt die Lage beziehungsweise die Quartierentwicklung. So ist der Franklinturm direkt am Bahnhof Zürich Oerlikon der ideale Unternehmensstandort mit optimalen Verbindungen an einem der wichtigsten Verkehrsknotenpunkte der Region. Und: Der zukünftig sechstgrösste Bahnhof der Schweiz gewinnt dank der 2015 fertiggestellten Durchmesserlinie zunehmend an Bedeutung. Das wertet die Lage nochmals auf.
Doch warum hat sich die SBB Immobilien für dieses ambitionierte Projekt entschieden? Der Franklinturm soll ein Bürogebäude werden, das an die Bedürfnisse einer zukünftigen Mieterschaft und deren Kundinnen und Kunden anknüpft: Also auch für Leute, die quasi vom Sitzungszimmer aus innerhalb weniger Minuten den Zug nehmen und in nur fünf Minuten am Flughafen beziehungsweise in sieben Minuten am Hauptbahnhof sein wollen. Ambitioniert ist das Projekt auch deswegen, weil es nebst des eigentlichen Angebots noch eine ganz andere Komponente hat: Es wird das Quartier und die Besucherfrequenz und somit auch das Gewerbe stark prägen. Bereits jetzt wird der Bahnhof als Knotenpunkt täglich von rund 130’000 Personen frequentiert – eine Zahl, die künftig weiter steigen wird und den Bahnhof Zürich Oerlikon endgültig zum Hub des pulsierenden Stadtlebens werden lässt. Christian Toso, verantwortlich für die Vermarktung und die Mieterakquisition im Franklinturm: «Das Mobilitätsverhalten der Menschen muss berücksichtigt werden. Also wurden Strasse und Schiene clever verbunden und die erste und letzte Meile berücksichtigt. Im Fokus stehen dabei die Firmenmobilität genauso wie der Arbeitsweg.» Wir haben uns mit dem Gesamtprojektleiter Thomas Rinas und Christian Toso, Mieterakquisition und Vermarktung, unterhalten.
«Geschäftsführer»: Thomas Rinas, Christian Toso – wie lange müssen die Mieter noch warten, bis der Franklinturm erstellt ist?
Thomas Rinas: Dieses Bauvorhaben direkt neben und über den Gleisen ist bautechnisch höchst anspruchsvoll. Derzeit wird der Rohbau erstellt und schon bald wird der Franklinturm schnell in die Höhe wachsen. Wir rechnen mit seiner Fertigstellung im Frühjahr 2023, sodass die neuen Mieter mit der Realisierung ihres Mieterausbaus den Vorteil der ausgezeichneten Lage und den ungestörten Blick über das Gleisfeld und in die Berge geniessen können.
Der Franklinturm ist ein Grossprojekt, welches Oerlikon und Zürich Nord nachhaltig verändern wird. Wie führt man ein solch äusserst komplexes Projekt?
Thomas Rinas: Der Franklinturm ist ein Projekt und entsprechend organisiert. Ich als Gesamtprojektleiter bin vor allem im operativen Bereich die Entscheidungsperson, die die Erfüllung der Projektziele verantwortet. Seitens Bauherrschaft halten wir, trotz des Umfanges und der Bedeutung des Projekts, die Organisation schlank. Man sollte in dieser Position vorausschauend handeln und unternehmerisch denken. Aber auch die Details und das Verständnis für die Herausforderungen der jeweiligen Spezialisten sind wichtig. Eine Wertschätzung für die Projektmitarbeitenden ist ebenso zentral.
Christian Toso: Ich bin innerhalb der Organisation die Vermarktungsstabstelle für das Projekt. Gemeinsam mit der Entwicklung des «Produkts» Franklinturm war ich von Anfang an in die strategischen Gespräche involviert. Es geht schliesslich um das Erkennen, mit welchen Argumenten wir die Zielgruppen, die man bedienen möchte, erreichen können. Als wir über die Zielgruppen gesprochen haben, war das Areal nur ein Parkplatz. So bin ich schon sehr früh einbezogen worden und kann mit dem Team das Marketing aufbauen. Das ist speziell bei Gewerbeimmobilien anspruchsvoll. Da kommen schon mal Fragen auf wie: Was will der Markt jetzt und sind die Ansprüche und Bedürfnisse auch nach der Fertigstellung des Objekts immer noch aktuell?
Es geht bei einem solchen Bauwerk in der Regel ja nicht nur um jene, die sich einmieten. Der ganze Besucherstrom und die Klientel können sich verändern und ein Quartier mitprägen. Was wird sich in Oerlikon durch das Grossprojekt Franklinturm verändern?
Christian Toso: Das ist richtig. Man muss sich bewusst sein, dass man mit einem solchen Projekt vieles flankierend verändern kann. Und dies soll eine positive Wirkung auf das Quartierleben haben, aber auch für die ganze unmittelbare Region. Wir sehen uns bei der Entwicklung von Arealen und Quartieren in der Verantwortung. Wir transformieren ja konkret die Gegend und die Bevölkerung erlebt dies täglich. Diese muss auf jeden Fall mit ins Boot genommen werden.
Das heisst, man vermarktet nicht nur die Vorteile der Immobilie und die Lage mit allen bekannten, messbaren Standortvorteilen, sondern auch die gesamte kurz- und mittelfristige Quartierentwicklung?
Christian Toso: Ja, so ist es. Die Besucherströme werden sich verändern und es kommt noch mehr Leben und noch mehr Gewerbe in die unmittelbare Nähe. Dies eröffnet wiederum neue Möglichkeiten für die Wertschöpfung aller im Quartier. Schlussendlich muss ja dann auch der Mietermix stimmen und man kann es so auf den Punkt bringen: Die Mieterinnen und Mieter sollen sich im Gebäude wie auch im Quartier wohlfühlen. Das Umfeld und der Soziofaktor sind mitentscheidend. Was nicht vergessen werden darf, ist die Entwicklung der Arbeitsmodelle und die Anwesenheitsgewohnheiten in der Zukunft. Da hat die Corona-Pandemie einiges in Gang gebracht mit hybriden Arbeitsweisen.
Thomas Rinas: Zum Thema Quartierentwicklung: Oerlikon befindet sich ja mitten in einem rasanten Wandel. Man muss sich nur anschauen, wie Oerlikon in den letzten Jahrzenten von einem Industrie- zu einem Wohnquartier, Dienstleistungs- und Arbeitsstandort wurde. Wir arbeiten auch mit vielen städtischen Stellen zusammen. Da ist die Zusammenarbeit in Oerlikon sehr gut. Die Stadt ist bei einer solchen Projektentwicklung immer involviert und wirkt über die raumplanerischen und gesetzlichen Rahmenbedingungen und über die Mitwirkung beim Wettbewerb direkt mit. Damit schafft man bereits die gemeinsame Grundlage. Der Faktor Netzwerkpflege ist sehr wichtig, da eine Menge Anspruchsgruppen und Stakeholder von solch einem Projekt tangiert werden. Auch auf die Bedürfnisse der direkten Nachbarschaft – sei es die Wohnbevölkerung oder das Gewerbe – wird eingegangen. Das alles ist herausfordernd, macht aber auch Spass.
Wie wichtig ist der Nachhaltigkeitsaspekt bei der Planung eines solchen Turms?
Thomas Rinas: Das Erreichen der ökologischen und soziokulturellen Standards ist in vielerlei Hinsicht wichtig. Da lassen wir nichts aus, um die Energieeffizienz des Gebäudes und das Wohlbefinden der Mieterschaft zu gewährleisten. Natürlich bringt es auch Marktvorteile, wenn man mit Nachhaltigkeit punkten kann, und es hilft auch bei der Positionierung.
Christian Toso: Nachhaltigkeit wird von den Mieterinnen und Mietern natürlich sehr geschätzt, wird aber auch den Kosten gegenübergestellt. Man muss heute fähig sein, die hohen ökologischen Baustandards zu erreichen, um gleichzeitig gute Betriebskosten zu gewährleisten. Im Klartext: Nachhaltigkeit wird nicht auf die Mietkosten abgewälzt.
Blicken wir in die Zukunft: Welche Zielgruppe soll das Quartier unmittelbar um den Franklinturm noch weiter beleben? Wer soll in Zukunft im Franklinturm als Mieter / -in sitzen? Wir haben am Anfang über die Zielgruppen gesprochen, die bereits in der strategischen Planungsphase eine Rolle spielten.
Christian Toso: Die Hauptzielgruppen liegen in den Bereichen Bildung, Gesundheit und hybride IT-Services, zum Beispiel Finanzdienstleister oder ICT-Firmen. Es sind KMU ab rund 30 Mitarbeiter / -innen, welche auf Flächen ab rund 500 Quadratmeter ihre zukünftige Arbeitswelt gestalten wollen. Der Franklinturm bietet mit seinen in sich abgeschlossenen Mietflächen sowie der bereits erwähnten Top-Verkehrslage genau diesen Firmen eine langfristige Lösung. Aber selbstverständlich sind auch alle anderen Partnerinnen und Partner, denen der Franklinturm gefällt, herzlich willkommen.
PRÄGEND FÜR ZÜRICH NORD
Der Franklinturm wird durch eine prägnante Fassade die neue Skyline von Zürich Nord mitprägen. Mittels Höhenstaffelung und Auskragungen reagiert die Form des 80 Meter hohen Turms auf die räumliche Situation sowie die umgebenden Gebäude und fügt sich so in den Stadtraum ein. Die Ausstrahlung des Franklinturms von Armon Semadeni Architekten soll auch in puncto Nachhaltigkeit Massstäbe setzen. Dazu zählen eine durchdachte Raumausnutzung und eine zukunftsweisende Energieeffizienz gemäss dem Label «DGNB Platin» der Schweizer Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (SGNI). Hinter dem markanten Äusseren des Franklinturms erwarten die Mieterschaft die lichtdurchfluteten Mietflächen und ein hochwertiger Rohbau zur individuellen Ausgestaltung. Die Flächen der einzelnen Etagen lassen sich entsprechend der Wünsche und Anforderungen einteilen – egal ob Grossraumbüros oder abgetrennte Einzelarbeitsplätze bevorzugt werden.
ZUR PERSON
Thomas Rinas ist diplomierter Bauingenieur und Dr. sc. ETH Zürich. Er lebt seit 14 Jahren in Zürich und verantwortet seit 2012 bei SBB Immobilien vor allem die Projektentwicklungen Andreasturm und Franklinturm in Zürich-Oerlikon. Christian Toso arbeitet seit 2014 für SBB Immobilien und ist zuständig für die Vermarktung der Büroflächen der Neubauprojekte in der Deutschschweiz. Er verfügt über mehr als 20 Jahre Erfahrung in der Immobilienvermarktung (SVIT, MBA) und hat eine Weiterbildung in Mediation.
www.franklinturm.ch
www.sbb-immobilien.ch
