Herr Domanig, sagen Sie uns doch bitte kurz etwas über Ihre Person und Ihren Werdegang!
Ich würde mich als eingefleischten Baumenschen bezeichnen! Das Thema Bauen hat mich, bedingt durch mein Elternhaus, schon als Kind sehr begeistert. Ich habe erst eine Bauzeichnerlehre gemacht, dann die Bauleiterschule absolviert und danach noch als Betriebsökonom abgeschlossen. Alles andere kam über learning by doing, als Bauleiter, Projektleiter bis ich CEO bei der Implenia Real Estate AG (früher Zschokke), geworden bin. Im Jahr 2010 habe ich mich einer neuen beruflichen Herausforderung stellen wollen. Nach intensiven Gesprächen mit meiner Frau habe ich mich dann entschieden, den Aufbau und die Leitung der Priora Firmengruppe zu übernehmen, die in der Schweiz und in Dubai tätig ist. Seit Anfang des Jahres bin ich nun auch Verwaltungsratspräsident und habe damit meinen Vorgänger Christian Bubb abgelöst, der nun mit 71 Jahren seinen wohlverdienten Ruhestand geniesst. Ich habe heute eine Doppelfunktion, die mir sehr viel Spass macht und auch eine gewisse Kontinuität in die Gruppe bringt.
Wie hat sich ihr Arbeitsalltag durch diese neue Doppelfunktion verändert? Vermutlich haben Sie nun noch weniger Zeit für Freizeit und Familie.
Nun, ich war schon vorher Delegierter des Verwaltungsrats und kannte das Aufgabengebiet als Priora VR daher ganz gut. Natürlich sind jetzt auch noch einmal neue Aufgaben hinzugekommen, mein Arbeitsalltag hat sich dadurch aber kaum verändert. Nicht zuletzt haben wir intern umstrukturiert und die Aufgabenbereiche klar untereinander aufgeteilt. Die Konzernbereiche Immobilien und Dienstleistungen werden neu von zwei Konzernleitungsmitglieder geleitet, was für mich eine grosse Entlastung bedeutet und mir mehr Zeit für strategische Überlegungen gibt. Auch für Gruppenmeetings oder Treffen mit Architekten oder Kunden bleibt so mehr Zeit, was für unser Unternehmen sehr wichtig ist.
Mit dem Zusammenschluss der vier Unternehmen Swissbuilding, Bauengineering, Avireal und Winsto zur Priora Gruppe entstand vor ein paar Jahren ein neuer, ganzheitlicher Anbieter von Dienstleistungen im Immobiliensektor. Wie würden Sie die vergangenen Jahre zusammenfassen – war es die richtige Entscheidung?
Zunächst einmal war es für uns alle eine sehr interessante und lehrreiche, aber auch sehr arbeitsintensive und anstrengende Zeit. Der Aufwand war letztlich viel höher als ich das anfänglich vermutet hatte. Das Problem bei solchen Zusammenführungen ist ja immer, dass hier verschiedene Unternehmenskulturen und Geschäftsstrategien aufeinandertreffen. Diesen jeweils auf den Grund zu gehen und sie dann auf einen Nenner zu bringen, ist alles andere als einfach und mit vielen Unwägbarkeiten verbunden.
Zu Beginn des Jahres wurden die Aktivitäten der Priora in zwei Konzernbereiche gebündelt. Wie sieht die Aufgabenverteilung heute aus?
Seit dem 1. Januar dieses Jahres steht unsere neue Geschäftsstrategie, die vor allem auf kurze Wege und ein kompetentes Führungsgremium setzt. Remo Stoffel ist neu für den Immobilienbereich zuständig und mit seinem profunden Wissen in diesem Bereich eine grosse Bereicherung für das Unternehmen. Obwohl er Aktionär ist, hat er sich den Hierarchien immer untergeordnet und wollte auch nie in den Verwaltungsrat. Auch Raffael Brogna, der den Bereich Dienstleistungen leitet, ist ein Vollprofi und enorm wichtig für uns. Gemeinsam bilden wir zusammen mit dem CFO, Bernhard Marti, ein sehr gut harmonierendes Viererteam, in dem Entscheidungen kompetent und auf kurzen Wegen getroffen werden können.
Hat sich der Brand «Priora» inzwischen durchgesetzt? Oder gibt es noch viele Leute, die mit diesem Namen noch wenig anfangen können?
Nein, der neue Brand hat sich sehr schnell etabliert. Gerade in der Deutschen Schweiz sind wir mittlerweile sehr bekannt und haben keine Probleme, neue Aufträge zu bekommen. Priora kennt man heute.
Wie viele Mitarbeiter beschäftigt die ganze Gruppe?
In der Schweiz sind es ca. 650 Mitarbeitende, in Dubai etwas über 2000. Der Standort in Genf – bislang Avireal – wird Ende des Jahres in Priora umbenannt und mit dem Standort Zürich zu Priora Facility Management Schweiz zusammengeschlossen. Wir haben dann zwei Führungszentren: Von Genf aus wird das Facility Management geführt, der ganze GU und Immobilienbereich wird von Zürich aus geleitet. Aber auch in Dubai sind wir sehr erfolgreich. Wir haben im letzten Jahr das Facility Management für das grösste Shoppingcenter der Welt, der Dubai Mall übernommen. Dort zählt man 70 Millionen Besucher im Jahr! Wir stehen also überall sehr gut da, alle unsere eigenen Projekte – Landkäufe, Umbauten usw. – sind seriös ausgearbeitet und zum grossen Teil eigenfinanziert.
Sie sind primär eine Immobilien-Gesellschaft, haben aber nun auch eine grosse Dienstleistungsabteilung, den Bereich «Facility Management», an Bord. Wie geht das zusammen?
Unser Kerngeschäft sind natürlich die Immobilien. Wir haben heute Liegenschaften im Wert von rund 800 Millionen Franken in unserem Portfolio sowie grosse Landreserven am Flughafen. Mit den Erträgen, die hier erwirtschaftet werden, können wir arbeiten, die machen den Löwenanteil aus. Auch der Drittmarkt boomt, wenn man bedenkt, dass wir in der letzten Zeit rund 3000 Wohnungen gebaut haben, aber auch im Bereich Dienstleistungsgebäude oder Hotels sind wir nicht untätig. Als Generalunternehmer und Entwickler machen wir gesamthaft 550 Millionen Franken Umsatz und haben einen Auftragsbestand von 1,3 Milliarden. Diesen haben wir in den letzten drei Jahren verdoppelt! Der GU-Bereich, den wir sorgfältig aufgebaut haben, ist damit unser Flaggschiff. Mit ihm erzielen wir unseren Hauptumsatz. Neulich haben wir beispielsweise von der SBB einen Grossauftrag für die Europaallee erhalten, auf den wir sehr stolz sind. Dort beginnen wir bald mit dem Bau eines Hotels, Büros und Wohnungen.
Das Facility Management, das Sie ansprechen, ist mit einem Umsatz von 70 Millionen Franken aber ebenso ein wichtiger Geschäftszweig. Dieser Bereich ist aus der Avireal, die früher zwei Facility Management-Segmente am Flughafen Zürich und Genf hatte, hervorgegangen. Wir kümmern uns auch heute noch um diese beiden Flughafen-Standorte, wobei wir uns auch generell speziell in Genf sehr gut weiterentwickeln konnten. Aber auch bei unseren eigenen Immobilien kümmern wir uns mittlerweile um das technische und kaufmännische Facility Management und bewirtschaften diese. Hier gehört etwa auch der Balsberg in Kloten dazu. Gerade bei so vielen Immobilien ist das ein durchaus lukrativer Geschäftszweig!
Können Sie uns mehr zum Balsberg sagen? Wieso soll ich mit meinem Unternehmen hierher ziehen?
Der Balsberg hat sich sehr gut entwickelt und ist mit einem derzeitigen Leerstand von gerade einmal vier Prozent äusserst beliebt. Das liegt zum einen natürlich an der sehr guten Lage. Zum anderen haben wir auch ein sehr gutes, breites Dienstleistungsangebot. Das heisst, Sie können nicht nur moderne Büros mieten, sondern wir stellen Ihnen auch eine perfekt organisierte Infrastruktur zur Verfügung. Die ganze Bewirtschaftung wird von uns übernommen. Bei kleineren Firmen wird beispielsweise ein eigenes Sekretariat überflüssig. Auch um das leibliche Wohl von Mitarbeitern und Kunden wird sich mit einer eigenen Restauration gekümmert. Ein internes Postverteilungszentrum, ein Kinderhort sowie ein Kleider-Reinigungsservice gehören ebenfalls zu unserem Angebot. Und, nicht zu vergessen: Unser Business Center mit tollen Seminarräumen und grossem Parkplatzangebot, welches auch mit dem öffentlichen Verkehr einfach zu erreichen ist.
Mit dem «First District», der neuen Global Business Area rund um den Flughafen Zürich, planen Sie derzeit ebenfalls ein prestigeträchtiges Grossprojekt. Wie ist hier der aktuelle Stand?
Die Entwicklung des gesamten „First District“ läuft planmässig und bereits heute konnten wichtige Grundsteine zur Umsetzung der Vision gelegt werden. Das Projekt erlangte in den letzten zwei Jahren einen hohen Komplexitätsgrad der nun weiter verfeinert wird. Der Masterplan und die städtebaulichen Guidelines bilden nun die Grundlage für die nächsten Schritte.
Es ist unser wichtigstes Projekt im Bereich der Entwicklung. Wichtig ist uns dabei vor allem, dass die Ansprüche aller Beteiligten, die auf diesem Gebiet ansässig sind – also Gemeinden, Stadt Kloten, Anwohner, Flughafen, öffentliche Verkehrsmittel usw. – berücksichtigt und in den Plan integriert werden. Wir führen derzeit intensive Gespräche über die künftige Infrastruktur und bleiben ganz bewusst geduldig, um am Ende allen Interessensgruppen gerecht zu werden. Wir verspüren auch keinen Druck vom Aktionariat. Glücklicherweise sind wir in der komfortablen wirtschaftlichen Lage, es hier etwas langsamer angehen lassen zu können. Uns brennt nichts an! Wir sind profitabel, haben noch nie rote Zahlen geschrieben und werden das auch in Zukunft nicht tun!
Sie sprechen hier das Thema Nachhaltigkeit an. In Ihrem Unternehmen spielt der Life-Cycle-Ansatz eine grosse Rolle, können Sie uns diesen kurz erklären?
Ja, es geht hier um die Themen Nachhaltigkeit, Ökologie und Ökonomie. Kein Unternehmen, kein Architekt kommt daran heute mehr vorbei. Wir verfügen heute glücklicherweise über das nötige Wissen, das es braucht, um die Welt auch noch für unsere Kinder und Enkel lebenswert zu machen. Früher hatte der Bauunternehmer nach der Schlüsselübergabe nichts mehr mit der weiteren Entwicklung des Gebäudes zu tun, und genau dies geht heute so nicht mehr. Da es unser Anspruch ist, zunehmend selber zu entwickeln, wollen wir dies eben auch nachhaltig tun, das heisst mit möglichst geringem CO2-Ausstoss und niedrigen Betriebskosten. Ganzheitliches Denken und ein sinnvoller Umgang mit den vorhandenen Ressourcen ist hier das Credo, und zwar sowohl im Bereich Entwicklung als auch bei der GU. Als werthaltige Gesellschaft arbeiten wir daher sehr eng mit den jeweils umliegenden Gemeinden zusammen und lassen uns bei neuen Projekten viel mehr Zeit als früher. Auf diese Weise kann auf die Bedürfnisse aller Beteiligten dieses «Cycles» eingegangen werden. Natürlich haben wir da auch viel aus Grossprojekten wie eben dem Balsberg gelernt, und dieses Wissen wollen wir uns auch in Zukunft zu Nutze machen. Am Ende wollen wir den Kunden nur solche Objekte anbieten, an denen sie – wie auch wir – lange Zeit Freude haben können. Auch wenn die Baukosten am Anfang solcher nachhaltig gestalteten Projekte etwas höher sind – auf die lange Sicht profitieren alle davon!
Wie sehen die Zahlen in diesem Jahr aus? Können Sie uns da schon etwas verraten?
Wir sind stark am Wachsen! Alle unsere Bereiche – Facility Management, Entwicklung und GU – sind gut ausgelastet. Im letzten Jahr haben wir die Milliardengrenze im Auftragsbestand erreicht. Da wir jeden Monat rund 50 Millionen verbauen, müssen wir das wieder mit Akquisitionen im Drittmarkt reinholen. Mit dem aktuellen Auftragsbestand von 1,3 Milliarden sind wir da aber natürlich gut im Rennen. Da sind wir schon stolz drauf! Auch, weil die neuen Aufträge sorgfältig aquiriert und vorab gut geprüft worden sind. Ein wichtiger Schachzug in Sachen Entwicklung war sicherlich auch der Wechsel weg vom Eigentumswohnungsmarkt (Premium-Sektor) hin zum Mietwohnungsbereich, den wir im Verwaltungsrat bereits letztes Jahr beschlossen hatten.
Ihre Branche hat eine Hochkonjunktur hinter sich. Trotzdem äussern sich viele in Ihrer Branche auch für das laufende Jahr optimistisch. Sind Sie da auch guter Dinge, oder rechnen Sie bald wieder mit einer Stagnation?
Nun, es gibt schon Entwicklungen, die auf einen Rückgang hindeuten, beispielsweise die sinkenden Zuwanderungsraten oder neue restriktive Eingriffe der Banken. Auch werden in Zukunft weniger teure Eigentumswohnungen gebaut werden. Das Bauen ist aber nicht wirklich teuer geworden, nur das Land bzw. die Grundstücke, gerade in gewissen Regionen wie beispielsweise am rechten Zürichseeufer. Insgesamt würde ich sagen, dass der Schweizer Immobilienmarkt relativ konstant bleiben wird. Die Schweiz ist nach wie vor eine starke Wirtschaftsnation, die auch voll auf ihren Nachwuchs bauen kann. Wir müssen einfach weiterhin effizient und Hand in Hand arbeiten, dann sehe ich da keine Probleme. Gerade im Bereich des urbanen Bauens – also etwa in Zürich – wird sich in Zukunft noch viel tun. Denken Sie nur einmal an das Glatttal. Auch im Zürcher Oberland hätte wohl vor einigen Jahren noch keiner mit so einem Run auf die dortigen Immobilien gerechnet!
Das Platzangebot im Raum Zürich ist ja aber dennoch begrenzt. Wie wollen Sie dieses Problem lösen?
Richtig. Gerade im Bereich des urbanen Bauens wird es daher in Zukunft immer wichtiger, nachhaltig und platzsparend zu denken. Verdichtung ist sicher ein weiterhin zu diskutierender Ansatz. Eine gute Infrastruktur bzw. die Anbindung an die ÖVs ist hier sicherlich der richtige Schritt.
Sie haben in der gesamten Schweiz Niederlassungen. Welche ist die wichtigste?
Wissen Sie, das ist wie bei der Familie. Da hat man auch keinen lieber als den anderen. Auch bei unseren Filialen mache ich keinen Unterschied. Alle sind auf ihre jeweils ganz eigene Art sehr erfolgreich. Gerade in Zürich boomt das Geschäft natürlich extrem, ein Vergleich mit St. Gallen wäre da völlig unpassend. Wenn man sich aber anschaut, was die Mitarbeitenden in St. Gallen oder auch in Chur aus ihren Möglichkeiten und Herausforderungen machen und welche Renditen sie erwirtschaften, muss ich ebenfalls den Hut ziehen! In Basel, Bern und Zug/Luzern gibt es dann natürlich wieder ganz andere Voraussetzungen. Wir haben aber überall unsere professionellen Teams, die tolle Arbeit leisten und super zusammen harmonieren.
Ihre Ehefrau ist Kunst-Malerin, zahlreiche Gemälde hängen auch hier im Balsberg. Ist das Malen für Sie persönlich auch ein Thema, oder wie erholen Sie sich nach der ganzen Arbeit vom Stress?
Für mich ist die Familie sehr wichtig. Wir haben vor einem Jahr eine Tochter bekommen, das geniesse ich sehr (lacht)! Hier kann ich mich zurücklehnen und den heutzutage ja unvermeidlichen Alltagsstress hinter mir lassen. Aber ich liebe meinen Job und schaue immer nach vorn. Für mich gilt das Motto: Stillstand ist Rückschritt! Wenn ich dann aber nach einer intensiven Arbeitswoche zufrieden ins Wochenende gehen kann und mit meiner Familie beim Skifahren oder Golfspielen bin, sind meine Energiespeicher nach kurzer Zeit wieder voll aufgeladen.
Fotos: e2a eckert eckert Architekten ag, Zürich
